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錢荒“警報”拉響!土拍最大利空來襲!廈門樓市逆轉信號來了?

2019-06-13 16:08:44   九房網(999house.com)  

失去銀行的支持,房地產至少失血一半。


最近,房地產圈一片惶惶,大家都在緊盯“銀行那些事兒”。


繼銀監會開出多張罰單、發文單獨點名地產融資亂象還在發酵,很快更嚴厲的舉措就隨之而來——監管部門開始收緊部分房企公開市場融資,矛頭直指那些在公開土地市場拿地活躍的房企。


在房地產行業里,錢和地相互影響甚密,一旦融資縮緊,房企“錢荒”時代再度來臨,土地市場或將再度遭遇“迎頭一擊”。


PART 1


近日,一則消息引起大家廣泛關注——


有坊間傳言近20家上半年在公開土地市場拿地活躍的企業被暫停用公開市場融資。同時,上周住建部曾聯合有關部門,針對房地產行業“地王”現象點名十余家開發商。


錢荒“警報”拉響!土拍最大利空來襲!廈門樓市逆轉信號來了?——九房網


坊間傳聞20家房企被暫停用公開市場融資


緊接著澎湃新聞報道,閩系房企旭輝集團已經要求區域公司暫停在公開市場拿地,何時重啟,仍待集團通知。


再往前幾日,業務涵蓋房地產開發、商業運營等的北京兆泰集團,其申請發行的“中信證券-北京兆泰國際中心資產支持專項計劃”被上交所終止審核。據悉,該項資產支持計劃擬發行金額為21億元。


此外,前不久也有房企人士透露,房地產行業的融資業務正在收緊,公司收到相關部門的口頭指導,要求企業遵守相關行業、產業政策。


并且該房企人士同時表示,公司一筆正在申報的融資,被要求說明公司是否存在有“地王”的情況。


......


上述種種信息,折射出的信號很明確:開發商融資正在收緊。


實際上,關于房企融資收緊之前早有跡象——


4月1日-5月20日僅50天,上海、山東等各地銀保監局開出的223張罰單中,涉及違規“輸血”房地產的罰單有32張,罰沒金額合計約1069萬元。


從行政處罰信息來看,“貸款資金違規流入房地產企業”“變相為房地產企業提供土地儲備融資”等均是違法違規高頻事由。


最重磅的是,5月17日銀保監會發出通知,直接單獨點名房地產融資亂象,并對房地產融資提出具體要求。


除此之外,銀保監會還在2月份召開的堅決打好防范金融風險攻堅戰的新聞發布會上提出,要繼續盯緊房地產金融風險。


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圖片來源:東北證券研報


一系列猛如虎的操作之后,大家該認清現實了。


今年以來,高層頻繁強調加強金融監管、防范金融風險,并不只是說說而已。一旦市場亂象頻出,高懸在頭上的“達摩克利斯之劍”就隨時會落下。


PART 2


那么,房企融資渠道為何會突然收縮?


在不少業內人士看來,土地市場的“高燒”是不容忽視的導火索。


同策集團首席分析師張宏偉認為,融資收緊的源頭,來自于近期房企和土地市場的“反常”,“3、4月份土地市場太火了,如果沒有監管,市場會存在風險。”


一位TOP20房企高管也表示,目前融資渠道收緊,和前一階段土地市場過熱有關。


開年以來,由于融資窗口漸開,房企的融資氛圍和融資成本比之前低,既然錢便宜了,拿地也就比較生猛。


根據中國指數研究院《2019年1-5月全國房地產企業拿地金額TOP100》顯示,今年前5個月拿地金額最高的房企為碧桂園、融創和新城,拿地金額分別為658億、653億、461億。


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2019年1-5月全國房地產企業拿地金額TOP10


此外,有數據統計前10大地產開發商(按2019年1-5月已支付土地款)用于支付土地收購的金額平均占到了其合約銷售額的50%以上。


房企拍地膽子大了,最直觀的反應是地價漲了。


根據數據顯示,2019年土地溢價率開始逐步上行,3-5月份溢價率持續處于20%以上的區間,高于2018年全年的平均水平;從成交樓面價來看,2019年以來一二三線城市成交樓面價小幅上行,同比提升13%。


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更為關鍵的是,地價上漲的背后,全國開啟了“地王轟炸”模式——


蘇州,4月份一周兩場土拍,誕生三個地王,四宗地塊溢價率均超過30%。其中,工業園區地塊樓面價30287元/㎡,直接打破園區保持十年的記錄,成為單價地王;


常州,一個月內誕生3地王,最高地價15665元/㎡,直追新房均價;


南京,4月份迎來史詩級土拍,三個新地王誕生,6幅宅地觸頂最高限價,最高折合樓面價43599元/㎡;


杭州,4月18日土拍服務器被“搶爆”,樓面地價封頂;4月16日一宗地塊最終實際樓面價58110元/㎡;


無錫,4月土拍,3小時炸出2個地王;


重慶,3月土拍,120輪,地價破萬,新地王誕生;


廣州,2月底8.3萬/㎡地王誕生;


......


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圖片來源丁祖昱評樓市


不僅如此,土地市場勢頭兇猛,樓市也隨之一路高歌猛進——


今年以來,全國各地瘋狂搶房、開盤日光等場面層出不窮,市場恐慌情緒不斷蔓延,這顯然與今年平穩發展的的樓市政策導向相違背。


既然如此,為了讓樓市重返正軌,那就從源頭上進行控制,擰緊資金的“水龍頭”,讓房企沒錢消停下來。


因此,也就不難理解,為何監管部門會對那些房企出手。


PART 3


再將目光聚焦到廈門樓市,今年以來,整個土地市場表現也十分亮眼。


4場土拍,8幅地塊,最低樓面價24200元/㎡,平均樓面價26748.85元/㎡,平均溢價率35.9%。


其中,4月19日,集美新城核心區地塊出讓,島外樓面價時隔19個月后再次破3,引燃土拍高潮。


6月1號翔安南部新城土拍,雖然沒樓面價沒有再次突破3萬大關,但卻創下今年以來土拍的最高溢價率——50.37%。


這些數據創下的背后都在說明:廈門土地市場正以肉眼可見的速度持續回暖。


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2019年廈門已出讓地塊具體信息


更為重要的是,在土拍帶動之下,廈門新房市場也強勢升溫——開盤潮洶涌澎湃,買房人集體出動,供應持續增加,成交持續上漲。


如果不出任何意外,廈門新房市場大概率將持續回暖。


但隨著新一輪房企資金監管啟動,房企被扼住“命運的咽喉”,后續劇情走勢就存在著變動可能。


在一些業內人士看來,廈門土拍歷來對房企資金實力要求高,一旦融資環境受到影響,房企缺錢,底氣就會相對不足,拿地也就會變得克制謹慎。


參考2018年,整個廈門土地市場由于房企資金短缺,當時一度僅剩個把房企參與競拍,現場人數寥寥,樓面價也跟坐上滑滑梯一樣,層層跌落。


市場遵循著“一榮俱榮、一損俱損“的邏輯,當時的土拍低迷,樓市也是寒風凌冽。


如果今年土地市場再度發生這樣的劇情,先前因為土拍回暖,迅速復蘇的樓市也或將受到影響。


當然,許多人更為關注,這輪資金監管將會持續到何時?畢竟短期和長期之分,所造成的影響截然不同。


在58安居客房產研究院首席分析師張波看來,“這次針對房企融資的政策,也是釋放出‘穩定’的房地產市場基調——控制房價、土地價格的決心不會變。


所以企業更宜保持平穩的心態入市,當土地市場和房價平穩了,融資環境才可能持續輕松。”


不管怎么樣,今年樓市依舊只能穩,如果有出現任何偏差,就會有相應的政策緊跟其后。


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